servitude en droit immobilier

Servitudes : quelles conséquences sur votre vente ?

Vous êtes-vous posé toutes les questions pour vendre ? Prenez encore un instant pour réfléchir à ceci : votre logement est-il soumis à une servitude en droit immobilier ? Si oui, il faut que vous sachiez ce que cela implique pour votre vente immobilière à Saint-Soupplets. Parce qu’une servitude peut impacter la valeur de votre logement, et donc son prix. Faisons le point sur la question !

La signification d’une servitude en droit immobilier

« Servitude en droit immobilier », quel sens cela a-t-il vraiment ? La servitude est une notion définie par le Code civil, articles 637 et suivants. Pour le dire clairement, c’est une contrainte imposée au propriétaire d’un bien immobilier, au profit du propriétaire d’un autre bien.

Il y a plusieurs types de servitudes. Elles peuvent être légales, naturelles ou conventionnelles (établies par convention entre les deux propriétaires). Concernant la durée, elle est de trente ans, sauf si une durée différente a été établie par convention, ou si sa raison d’exister disparaît (le bien est rasé, par exemple).

On appelle « fonds dominant » le ou les personnes profitant de votre propriété via la servitude. Si une servitude s’applique à votre terrain, vous êtes ce qu’on appelle « le fonds servant ».

Les conséquences d’une servitude sur votre vente immobilière

Pas d’inquiétude sur votre responsabilité si vous vendez avec une servitude. Elle est attachée au bien immobilier, non au propriétaire. L’acheteur devient le nouveau fonds servant sitôt la transaction conclue.

Cela veut dire deux choses :

  • Il faut informer l’acquéreur de l’existence de cette servitude, qu’il achète en connaissance de cause. Les conditions de la servitude doivent apparaître dans l’acte de vente.
  • Une servitude en droit immobilier a un impact sur ce que vaut votre bien. Durant l’estimation, vous pouvez avoir plus de mal à valoriser l’emplacement du logement. Par exemple, il suffit qu’une servitude naturelle pèse sur votre propriété, comme être sujette aux écoulements d’eau pluviale.

Si vous voulez procéder à une bonne estimation de votre logement, il faut donc connaître les conséquences de la servitude qui pèse dessus.

servitude en droit immobilier

Les divers types de servitudes

Il y a plusieurs types de servitude en droit immobilier :

  • D’abord, la servitude de passage, qui est la plus connue. C’est lorsque vous autorisez le voisin à passer sur votre terrain, si c’est nécessaire pour entrer et sortir de chez lui. Le fonds dominant n’a aucun droit sur votre terrain, mais il est responsable de l’entretien. Quant à vous, vous ne pouvez pas vous opposer à cette servitude. Mais vous avez le droit de demander à être indemnisé, proportionnellement au dérangement occasionné.
  • Dans le même esprit, il y a la servitude publique, qui impose de laisser un passage vers un bord de mer ou un étang public (mais à Saint-Soupplets et autour, ce n’est pas fréquent).
  • Ensuite, la servitude de vue. Il y a des distances minimum à respecter pour séparer les ouvertures des constructions : fenêtres, portes-fenêtres, velux, balcons et terrasses. Le but est de préserver l’intimité des occupants lorsque les biens sont très proches. Quand la vue est droite, il faut au moins 1,90 m de distance. Pour une vue oblique, 60 cm.
  • On a déjà évoqué la servitude naturelle, qui fait référence aux conséquences d’une situation naturelle. Si une maison est située en contrebas et subit les écoulements d’eau de pluie, par exemple, c’est une servitude naturelle.
  • Enfin, il existe la servitude de travaux, ou « tour d’échelle ». Le voisin a le doit d’installer chez vous les équipements nécessaires à des travaux sur sa propriété : échafaudage, échelle, etc. Cette servitude en droit immobilier résulte d’une convention signée entre les propriétaires. La convention doit spécifier le type de travaux, les dates de début et de fin, les heures où le fonds dominant peut intervenir, et la zone occupée (elle ne peut pas faire plus de 3,50 m à partir du mur concerné par les travaux).

Un professionnel peut vous dire si une servitude impacte votre vente.

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